Réalité de l’immobilier au Portugal

Depuis que le Portugal est devenu un paradis fiscal pour retraités européens (et non pas uniquement pour les Français, ce qui permet de comprendre la hausse de la demande), soit depuis le 01/01/2013, le marché immobilier a bien évolué et au vue des demandes que nous recevons tous les jours depuis fin 2016, il semble nécessaire de faire un point sur la réalité de celui-ci.

La réalité du marché immobilier en Algarve et à Lisbonne depuis 2016

Nous représentons le plus gros portefeuille de biens et la meilleure implantation en Algarve avec plus de 10 agences dans le sud du Portugal, une agence à Lisbonne et une à Porto.

Portugal immobilier est co-dirigé par deux professionnels de l’immobilier, dont un doctorant en économie de la Sorbonne et une juriste Parisienne, avec plus de 20 ans d’expérience, dont 12 au Portugal depuis 2004, spécialisés dans le marché RNH et l’investissement locatif (co-fondateurs d’une centrale de réservation de vacances sur le Portugal et dirigeants d’une société de gestion possédants en propre des biens saisonniers dans le pays).

Notre vision des choses peut-être discutée mais elle s’appuie sur une réelle expérience et connaissance du Marché. Nous désirons la partager avec vous pour vous aider à y voir clair et éviter les désillusions : notre franchise et droiture d’esprit a fait notre succès. Si votre projet á la moindre petite chance de réussite, nous nous y investirons à 200 %, quelque soit votre budget.

Dans le cas contraire, nous ne vous ferons pas perdre de temps et c’est l’esprit de cet article.

Augmentation des prix de l’immobilier Portugais

Et oui, il est fini le temps des coups de fusils, des affaires exceptionnelles et des offres pléthoriques de biens de qualité même pour les budgets les plus modestes.

2014 a été l’année du grand tournant avec un rythme de vente équivalant en une année à 5 ans d’activité.

Les premiers arrivés ont été les premiers servis et surtout, la clientèle de 2013 et 2014 a été une clientèle pour qui l’exonération fiscale était un critère primordial, avec à la clé une forte économie d’impôt car de forts revenus. Cette clientèle souvent d’affairistes, de cadres supérieurs, de professions libérales a rapidement envahie le marché immobilier Portugais.

Avec des budgets supérieurs en moyenne à ceux rencontrés aujourd’hui, et des critères souvent plus larges (200 à 300 000 euros pour un appartement 2 chambres, 450 à 600 000 euros pour les villas) elle a aussi profité d’une offre bien plus importante.

En 2017, fin 2016, le budget moyen de la clientèle Française a baissé (200 000 pour un 2 chambres, 350 000 euros pour une villa) et en même temps l’offre a diminuée, les ventes s’étant succédées depuis 2013 ! Nous avons souvent à faire à une clientèle ayant toujours un intérêt fiscal à venir au Portugal mais surtout une volonté de ne plus vivre en France pour des raisons de sécurité, de paix sociale et de stabilité.

Les prix ont augmentés au Portugal de 12,9 % en 2017, soit plus de 30 % en 3 ans. Et cette hausse est portée par l’Algarve, Lisbonne et Porto !

Au même temps, cette nouvelle clientèle s’appuie souvent sur des expériences de connaissances ayant investi au Portugal au bon moment, de reportages souvent obsolètes sur le marché immobilier Portugais ou encore, d’avis sur des forums ou d’informations erronées sur Internet.

La réalité du marché est pourtant simple et il suffit de venir sur place faire des visites pour s’en rendre compte par soit même : Finit les Vue mer bon marché, les villas en bord de mer pour le prix d’un appartement sur la côte d’Azur ou les maisons cubiques pour 300 000 euros.

Si vous cherchez une Vue Mer, vous la paierez : L’Algarve est une plaine avec au Nord une petite chaine de collines (le Barrocal), peu de relief en bord de Mer donc peu de vues. Tout le monde la veut,  elle impacte le prix d’un bien d’environ 30 %. Même avec de très bon budget, beaucoup d’acquéreur doivent y renoncer devant la rareté de celle-ci.

Si vous voulez être à pied de la plage, vous le paierez aussi : Le proche bord de Mer est plutôt réservé aux complexes touristiques. Les résidences d’habitation ou les maisons/villas sont de plus en plus chères au fur et à mesure que l’on s’approche de le Mer, comme en France, et avec des terrains plus petits, des zones d’habitation plus dense (Une villa avec un grand terrain sans vis à vis à 5 minutes à pied de la plage est aussi chère qu’au sud de la France).

Si vous voulez du neuf, il est rare et cher : arrêt de la construction de 2008 à 2015, nouveaux programmes orientés haut de gamme, souvent vendu très rapidement sur plan. Par contre, la construction et les finitions au Portugal sont supérieures à la France en général pour les biens de 10-12 ans.

Si vous voulez du moderne cubique, vous aurez le choix entre quelques projets dans des lotissements avec de petits terrains (4 ou 5 seulement sur toute la région) ou bien de belles villas de luxe pour les plus haut budgets. Il n’y a rien entre les deux. Ce style n’est pas local et les mairies veulent conserver le caractère de la région, les permis pour le cubique sont donc rares.

Si vous voulez du plain pied, l’offre a toujours été faible pour des raisons d’occupation des sols et de coefficient d’implantation qui forcent les constructeurs à faire un étage pour profiter au maximum des m2 possibles. Les plains pied se sont arrachés entre 2013 et fin 2014.

Si vous voulez un bien immobilier à Lisbonne, capitale la plus courue de l’Europe depuis 2 ans, aussi bien pour les investisseurs (tourisme, entreprises) que par les retraités, il va de soit que les prix restent ceux d’une Capitale Européenne d’un pays en plein boum, pas d’une ville de province d’un pays du pays en difficulté.

Un marché immobilier qui se reprend après une crise rebondi aussi fortement qu’il a pu baissé et plus encore si les mesures qui sont à l’origine de cette reprise sont aussi exceptionnelles que de transformer un pays comme seul paradis fiscal pour retraités d’Europe !

Et il n’y en a pas que pour la retraite au Portugal, c’est sans parler des mesures attractives concernant les professions à forte valeur ajoutée intellectuelle, les implantations de sociétés étrangères ou encore les investisseurs Russes Chinois ou Brésiliens voyant dans le Portugal, une porte d’entrée sur l’Europe et un des rares pays ayant une vraie stabilité.
Inutile de parler aussi des l’augmentation fulgurante du tourisme au Portugal (Où aller aujourd’hui en vacances sans risques ! Et quelle publicité que tous ces reportages depuis 4 ans !), accompagnée par des bénéfices fiscaux important sur les revenus des loyers saisonniers pour les investisseurs.

Portugal, un pays dynamique

Bref, le Portugal n’est pas ce petit pays au bout de l’Europe, si proche de l’Afrique que l’on peut croire à tort y trouver les mêmes prix immobiliers.

C’est un pays réactif, moderne, dynamique, ayant su prendre les mesures pour attirer les investisseurs de toutes sortes. Un pays couru, recherché, qui fait souvent rêver passionnément lorsqu’on le connait.

N’oubliez pas que l’intérêt principal du pays est sa vraie douceur de vivre au Portugal (sécurité, population accueillante et bien éduquée, réelles valeurs et identité nationale respectée par tous, climat exceptionnel, etc…)

Si vous venez en pensant acheter un bien d’exception au même prix qu’au Maroc ou au Sénégal, vous allez être déçu. Vivre au Paradis, cela à un prix !

Lorsque certains Français nous disent que l’Algarve est aussi chère que la Corse ou la Côte d’Azur, nous leur demandons pourquoi ces deux régions de France voient le prix de leur immobilier baisser contrairement au Sud du Portugal : Problème de sécurité ? Avenir de la France incertain ? Crise socio-culturelle et identitaire ? Chacun est libre de choisir son cadre de vie et les Français déjà installés au Portugal l’ont bien compris : Demandez leur de repartir en France !

Pour avoir une idée des vrais prix du marché

Contactez nous en nous expliquant exactement votre recherche et en précisant votre budget. Nous analyserons vos critères et vous dirons clairement comment pouvoir envisager sereinement un investissement au Portugal (Algarve, Lisbonne ou Porto).